第396章（2 / 2）

毕竟商业综合用地的地价成本较低，十六万平方米的商业裙楼，最终装修好的总成本不会超过十亿，即便津湾路商圈南移的猜想落空，会导致商业裙楼大面积空置，也可以拿塔楼的销售收入以及住宅项目的利润进行覆盖掉成本。

总体规划思路出来，要涉及到具体的设计细节，这也是决定建造成本的关键。超高层建筑，涉及到消防、抗震、抗风的要求标准会大幅度提高，建造成本要一百米以下的高层建筑高出一截，这是建筑主体的硬性需求，但也高得有限。

而除了建筑主体之外，外立面幕墙材料的选择、门窗、大堂、过道等公共区域的装修、电梯的配套以及园林配套，成本差异将拉得更大。

如何确定这些细节，取决于新潮锐对金臣花苑未来的市场定位。

“目前浦江淮海路的高端豪宅，每平方米销售已经超过三万，浦川江的汤邑金冠都卖出每平方米十二万的天价，我们的新锐城悦园，目标销售价也得定在平方米三万元往，才能称得豪宅吧？”陈立敲着桌子说道。

围着会议桌而坐的高丰铭、郑远、严伟、周斌他们都倒吸一口凉气。

周斌点了一支烟，说道：“我们习惯你乱搞了，但我们真要以这个价位对外宣传，而且金臣花苑部分，下半年能正式对外开盘销售，外面人会以为我们都疯了的啊！”

“不然呢？我们要是成功将旧厂地块更改为绿化地，大家都认为金臣花苑能卖到一万三、一万四，我们真照一万三、一万四开盘，那多无聊啊！”陈立摊手说道，又跟宋清说道，“金臣花苑作为新锐城悦园一期，我们不急着开盘销售，后期全部推出精装修房，可以再追加每平方米两千的建设成本，将原有的外立面以及公共区域、小区园林的配套装修方案推翻掉重搞，而内部房型装修标准定到每平方米五千——也是说，我们将地价、建设成本、外围的配套，内外装修，成本都做到一万六七，要是目标销售价定低了，怎么将钱赚回来？”

高丰铭却是知道陈立想着以超级豪宅的惊人定位，将龙川河北岸的地块彻底激活，以此促进浦湾路商圈南移，到时候新锐城悦园的房价不会那么刺眼，销售也会顺畅起来，但要是这个设想落空——而要实施这个设想，彻底更改浦江市对龙川河北岸区域的定位，难度也太大了——到时候整个项目不要说想赚钱了，甚至最终都可能会以亏损收场。

“是不是等旧厂改绿化地的设想实现之后，才定新的建设方案？”高丰铭建议道。

新锐城悦园不计算超豪华装修，差不多能将成本控制每平方米一万二以内，而只要旧厂改绿化地的想法实现，算浦湾路商圈不可能南移，整个项目还是能做出一定的利润来。

要是最终连旧厂改绿化地想法都无法实现，整个项目照陈立的思路来搞，是铁亏无疑的。

陈立摇了摇头，说道：“宋敬泽既便有支持我们的想法，也不可能现在公开表态的，何况江湾区政府还有卢仲这个搅屎棍在，旧厂改绿化地要实现，说不定要拖好几个月，这边的建设哪里能拖几个月？哪怕房型的精装修稍稍暂缓，但外立面及公共区域的成本追加，也要立即执行……老高，你下午去见宋敬泽，不需要宋敬泽表态支持，只要宋敬泽不强烈反对，旧厂地块的绿化建设我们立即同步启动起来……”

陈立一锤定音，其他人也都无话可说，只是分头照陈立的计划执行。

高丰铭、宋清、严伟、钱达他们都先离开，陈立将郑远、周斌留在会议室里。

陈立跟郑远说道：“我们强行这么搞，前期的舆论将对我们很不利，加这段时间大商资本又在减持新锐城的股票，新锐城的股价有可能会进一步下挫，我在考虑，是不是搞个新股增发，将新锐星城项目装进市公司里来？你找元洲商量一下这个事，或者把元洲约到浦江来，看怎么操作合适……”

对新潮锐置业增发新股，收购新锐星城项目，自然股价越低，能折算到新股份额越多，越为有利，相当于在股价低迷时，拿新锐星城项目，换取更多的股票，以增加新潮锐置业对市公司新锐城的控股例。

位于商都宝塔区鼓楼街道的新锐星城，目前已经建成一期、二期，正在建设三期的民国风情街、近代工业博览园及民国巷子项目，二期销售价已经推高到每平方米六千八。三期的建设成本极高，可销售面积又少，大体只能跟成本打平。

目前新锐星城二期、三期的预计利润，虽然都还无法将此前积累下来逾三十亿巨额债务覆盖掉，但待建的四期一千亩、总建筑面积高达二百三十万平方米的纯住宅建设用地，价值极大。

这一千亩地，目前的市场楼面价已经达到每平方米三千元，总计高达六十九亿元，扣除了八亿的债务，陈立想着作价六十一亿，装入市公司新锐城。

市公司自然没有六十一亿的现金收购新锐星城，即便有，双方又构成关联交易，证监部门以及小股东也都极可能会否决这个方案。

毕竟这对大股东新潮锐置业来说，太有利了，相当于直接从市公司手里直接掏走六十一亿的现金。

陈立想着市公司对新潮锐置业增发六到七亿股新股，将新锐星城装入市公司，一方面增加市公司在商都的项目储备，一方面新潮锐置业将地产开发业务完全装入市公司，不需要再承担更高的债务，也能彻底变成纯粹的资产管理公司，也不需要在新潮锐体系下再搞两套地产开发班子了。

“这个可行啊！我直接约元洲到浦江来谈，他肯定乐意操作这件事。”郑远说道。

增发新股收购新锐星城，而新锐星城的估值是照净资产计算的，未来的盈利预期不低，能降低市公司新锐城的整体市净率、市盈率，能有效支撑后续的股价。

对于徐元洲而言，他的投资公司在新锐城股价受压下来时，悄悄买入一部分股票，等增发成功后拉升股价卖出，能白吃一波价差。